Obra no Seu Apartamento? Entenda Quando o Condomínio Pode Embargar, Multar ou Até Levar Você à Justiça

 

Obra no Seu Apartamento? Entenda Quando o Condomínio Pode Embargar, Multar ou Até Levar Você à Justiça     Quebrar parede, mudar piso, fechar sacada... Até onde vai o seu direito de fazer o que quiser dentro do próprio imóvel? Quando o interesse coletivo se sobrepõe à propriedade privada? E, sim, o condomínio pode embargar sua obra e você pode ser obrigado a parar. Entenda os riscos, os limites e as consequências jurídicas das obras irregulares nas unidades.   O sonho de reformar o apartamento muitas vezes esbarra em uma realidade que poucos moradores conhecem, nem tudo que você quer fazer dentro do seu imóvel é permitido. E não, não é só questão de bom senso. É questão de lei. Todos os dias, síndicos e administradoras lidam com situações como essa: ➡ ️ Moradores derrubando paredes sem consultar ninguém. ➡ ️ Obras que começam sem comunicar o condomínio. ➡ ️ Alterações que colocam em risco a estrutura do prédio. ➡ ️ Troca de pisos que gera guerra de barulho entre vizinhos. ➡ ️ Fechamento de sacadas que altera a estética da fachada. O advogado especialista em direito condominial, Dr. Issei Yuki, esclarece: até onde vai o direito do proprietário? E quando o condomínio pode e deve intervir, embargar a obra, aplicar multas ou até levar o morador à Justiça? O grande erro: achar que “o apartamento é meu, faço o que quiser” Esse é o equívoco mais comum. No regime condominial, o apartamento é de propriedade exclusiva do morador, mas existe um limite claro quando a obra afeta a coletividade, a segurança, o sossego ou a estética do prédio. O Código Civil (Art. 1.336, inciso IV) é direto: “É dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.” E mais: qualquer alteração que cause prejuízo à estética da fachada, à segurança estrutural, ao sossego ou às normas internas do condomínio pode ser embargada, multada e até levada à Justiça.   Quando o condomínio pode embargar sua obra? Sempre que: - Houve risco à segurança estrutural do prédio. - A obra for feita sem apresentação de laudo técnico, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) de engenheiro ou arquiteto. - A obra gerar desconformidade com as normas internas, convenção ou regimento. - Houver alteração de fachada, sacada ou elementos visíveis do exterior. - A obra impactar negativamente o sossego, como instalação de pisos sem isolamento acústico adequado.   O que você precisa saber antes de fazer qualquer obra no seu apartamento: Comunicar formalmente o condomínio. Nada de “avisar na portaria”. Deve ser uma comunicação formal, preferencialmente com envio de memorial descritivo da obra, cronograma e dados dos responsáveis técnicos. Apresentar ART ou RRT. Obra sem responsabilidade técnica é inaceitável. Isso não é só regra do condomínio, é exigência legal. Respeitar horários e regras internas. Horário de obra, circulação de materiais e descarte de entulho geralmente estão definidos no regimento. Observar as restrições estruturais. Remoção de pilares, vigas, paredes estruturais ou alterações em sistemas hidráulicos e elétricos comuns são absolutamente vedadas sem análise e liberação técnica. Cuidar da estética. Fechamento de sacadas, colocação de vidros, mudança de esquadrias e qualquer modificação na fachada pode ser proibido. Quando o condomínio deve embargar, e sim, pode! O síndico não só pode, como deve agir imediatamente quando percebe uma obra irregular ou não autorizada. As medidas incluem: - Notificação formal para paralisação da obra. - Aplicação de multas previstas na convenção. - Emissão de advertência. - Embargo administrativo (impedir a continuidade da obra). - Ação judicial para paralisação imediata e possível responsabilização civil e criminal. “Quando há risco à estrutura ou à segurança do prédio, o condomínio não só tem direito, como tem o dever de agir rapidamente. Caso contrário, pode ele próprio ser responsabilizado solidariamente em caso de dano maior.” — afirma Dr. Issei Yuki.   E se o morador insistir? Dá justiça. Quando a notificação não funciona, a via judicial é o caminho certo. O condomínio pode ingressar com: Ação de obrigação de não fazer: pedindo a paralisação da obra imediatamente. Pedido de tutela de urgência: para interromper uma obra que gera risco ou dano iminente. Ação indenizatória: caso haja danos à estrutura, aos vizinhos ou às áreas comuns. E mais: as custas processuais, honorários e indenizações podem recair sobre o condômino infrator.   Obras irregulares não são só um incômodo, são um risco real Risco de desabamento: remoção de paredes estruturais. Risco de incêndio: alteração não autorizada de instalações elétricas. Risco hidráulico: mudanças que causam vazamentos, infiltrações e até alagamentos. Risco jurídico: para o próprio condomínio, se for omisso. No condomínio, seu direito termina onde começa a segurança coletiva Fazer obra é legítimo. Melhorar, reformar, deixar o apartamento do seu jeito faz parte da vida condominial. Mas a propriedade privada não é soberana sobre a coletividade. O condomínio tem, sim, poder legal para embargar obras, multar e acionar judicialmente quem desrespeita normas, segurança e o bem coletivo.   O advogado Issei Yuki conclui: “Por isso, se a ideia é quebrar, reformar e transformar, comece certo: regularize, informe, apresente os documentos técnicos e esteja alinhado com as regras. Isso evita multas, processos e, principalmente, riscos à sua vida, à dos vizinhos e ao patrimônio de todos.”     Mais sobre Issei Yuki Júnior: Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.

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