Em
meio a um ano em que se espera mais quedas de juros ao longo dos
próximos meses, os financiamentos imobiliários passam a ficar ainda mais
atrativos. A queda da Selic, que impacta diretamente as condições de
crédito e financiamento, promete facilitar a aquisição da casa própria
para os brasileiros. E quem já está prestes a fazer um financiamento, se
vê tendo que tomar diversas decisões importantes antes de assinar
contratos. Uma das dúvidas mais comuns que surgem ao decidir pelo
financiamento imobiliário é: optar pela Tabela SAC (Sistema de
Amortização Constante) ou pela Tabela Price (ou Sistema Francês de
Amortização)?
De
cara, a Tabela Price oferece parcelas iniciais mais acessíveis, que
pode atrair quem possui um orçamento mais apertado. As parcelas são mais
previsíveis ao longo do tempo, porém, ao optar por ela, o devedor acaba
pagando ao longo do financiamento um custo total muito maior do que na
Tabela SAC devido à distribuição dos juros ao longo de todo o período.
Além disso, a amortização da dívida nessa modalidade é mais lenta no
início, o que significa que uma parcela considerável do valor pago é
destinada aos juros.
Já
a Tabela SAC é a mais comum e possui parcelas iniciais mais altas em
comparação com a Tabela Price, porém a maior vantagem é que o devedor
paga um custo total menor em comparação com a Tabela Price. Para quem
pretende quitar o financiamento antecipadamente, a Tabela SAC é também a
mais favorável, pois a maior parte dos juros é cobrada nas primeiras
parcelas.
E
para ajudar você a tomar a melhor decisão, eu elaborei uma planilha
para poder fazer as comparações e entender qual tipo de financiamento se
encaixa melhor com o seu perfil e momento de vida. No final desse
artigo, eu deixo o link para que possa baixar e fazer os seus próprios
estudos em casa, ok? Agora, vamos a um exemplo aqui que vai ajudar você a
entender esse assunto de uma vez por todas na prática!
Vamos
supor que você quer financiar um imóvel de R$ 200 mil reais e vai dar
de entrada R$ 40.000,00, que corresponde aos 20% de entrada que
geralmente os bancos pedem, com a taxa de juros ao mês em 0,85% em um
prazo de 240 meses. Na tabela SAC, você irá pagar ao todo somente em
juros o valor de R$ 163.880,00. Já no mesmo contrato, na Tabela Price,
vai pagar em juros o valor de R$ 215.670,96, uma diferença de mais de R$
51 mil reais. Lembrando que esse valor corresponde somente aos juros,
já que você ainda terá que pagar o valor do financiamento.
Imagine
que o gerente do banco, ao apresentar as modalidades de financiamento,
mostre só a primeira parcela a ser paga. Na tabela SAC, considerando
esse mesmo imóvel, a primeira parcela será no valor de R$ 2.026,67. Já
na Tabela Price, a primeira é de R$ 1.565,30. Então, sem o conhecimento
ou a orientação certa, o cliente já pode pensar que a Tabela Price é a
mais "barata", mas não é bem assim.
Como
comentamos, o pagamento em juros total é muito maior na Price.
Lembre-se. No SAC, a amortização, ou seja, a quantia que será descontada
da dívida sem contar os juros, é constante e na Price, a parcela total
(amortização e juros) é que é constante. Na Tabela Price, se terá um
valor de parcela menor inicialmente, porém irá pagar muito mais juros no
período total. Na tabela SAC, se paga uma parcela muito maior no
início, mas paga-se menos juros no período total, independente do
contrato.
Na
tabela Price, quanto mais longo o contrato, maiores são os juros
também. Considere este mesmo imóvel de R$ 200 mil com financiamento no
prazo de 360 meses em vez de 240 meses, como simulamos anteriormente.
Nesse caso, você pagaria R$ 245.480,00 na Tabela SAC e R$ 354.014,65 na
Tabela Price, uma diferença de mais de R$ 100.000,00 considerando apenas
juros!
Voltando
ao primeiro exemplo em que consideramos o imóvel a ser financiado em um
prazo de 240 meses, vamos supor que pela Tabela Price faça uma
amortização no sexto mês de financiamento de R$ 10.000,00. Com isso, o
saldo devedor cai e, consequentemente, cai também o valor da parcela. E o
valor de juros total que era de R$ 215.670,96 muda para R$ 202.778,51.
Se fizer a mesma coisa na tabela SAC, acaba amortizando mais. Sai de R$
163.880,00 para R$ 144.585,00, quase 20 mil reais a menos de juros.
Imagine
se esse apartamento é mais caro e vale R$ 500.000,00 e a entrada é de
R$ 100.000,00 com taxa de juros a 1% no prazo de 360 meses, na Tabela
SAC vai pagar ao todo, somente em juros, o valor de R$ 722.000,00.
Porém, na Tabela Price vai pagar R$ 1.081,202,14, uma diferença de mais
de R$ 300 mil reais apenas em juros.
Então,
fica bem claro que, ao falar de financiamento imobiliário, vale muito
mais a pena a Tabela SAC do que a Tabela Price. Não caia nessa ilusão do
valor da parcela inicial ser mais baixo na Tabela Price. Muita gente
que olha só o valor da parcela, de fato, acaba se prejudicando muito em
financiamentos por causa disso. E quanto maior o prazo, sempre vai ser
pior. Por isso, antes de financiar um imóvel estude bem sobre essas
diferenças e evite cometer erros que resultem em dinheiro gasto à toa!
Para baixar a planilha e fazer as suas simulações, acesse: https://www.youtube.com/watch?v=AJUIwhpjqAg
Sobre: Fabio
Louzada é economista, cofundador e CEO da Eu me banco. Possui graduação
em Gestão Financeira pela FGV, pós-graduação em Finanças, Investimentos
e Banking e em Liderança, Inovação e Gestão pela PUC-RS. Foi membro da
Comissão de Educação da Planejar - Associação Brasileira de Planejadores
Financeiros e Industry Mentor do CFA Society. Louzada tornou-se o
profissional com o maior número de certificações nacionais em
investimentos com menos de 30 anos. Entre outros selos, é planejador
financeiro CFP®️ e gestor de investimentos CGA. Além disso, no cenário
internacional, é Candidato CFA Level II. Durante 11 anos, foi assessor
de investimentos nas principais instituições do país na área de alta
renda, com passagens pelo Bradesco Prime, Santander Select, Citigold e
Itaú Personnalité. Em janeiro de 2022, lançou no Brasil e em Portugal o
livro "Manual do investidor leigo - Conheça as regras do jogo pelo olhar
de um especialista", publicado pela Lisbon Press.
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